ПРОЕКТИРОВАНИЕ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЗДАНИЙ С ГАРАНТИЕЙ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Предпроектные работы – это сбор исходных данных и эскизное проектирование, в результате которых приходит осознание всех параметров и характеристик будущего объекта и формируется точное и подробное Техническое задание.

Любой проект начинается с предварительной подготовки, обсуждений, составления технического задания, тщательного сбора исходных данных, с обоснования планируемого проекта, выезда на площадку будущего строительства — все это предпроектные работы. Тщательная подготовка исключит разработку заведомо не реализуемого проекта и лишние затраты при проектировании и строительстве, поможет всесторонне оценить и осмыслить будущий проект.
К предпроектным работам относятся:

1. Получение заключения по инженерным изысканиям:
2. топографическая съемка земельного участка (геодезия)
3. геологические изыскания;
4. гидрологические изыскания;
5. экологические изыскания;
6. охрана окружающей среды.
7. Проверка инженерного обеспечения ЗУ, получение технических условий (ТУ) на подключение к инженерным сетям (электричество, водоснабжении и водоотведение, отопление, газ).
8. Эскизный проект (ссылка на скачивание файла по эскизному проекту).
9. Удаление или пересадка зеленых насаждений.
10. Инсоляционный анализ.
11. В случае реконструкции требуется техническое обследование здания и сооружений
12. Получение градостроительного плана.

Предпроектные работы — это важный этап в проектировании и строительстве любого объекта. Вы сможете определить возможность возведения планируемого объекта, уточнить его характеристики, собрать все исходные данные, получить необходимые документы и разрешения.

После сбора прохождения данного этапа можно обращаться в проектную компанию на разработку проектной документации.

!ВАЖНО! Как правило проектная документация разрабатывается в 2 стадии: стадия П (ПД) и стадия Р (рабочая документация).

Двустадийное проектирование потребуется в случае, если объект капитального строительства:

1. относится к объектам массового пребывания граждан;
2. является особо опасным, технически сложным или уникальным объектом;
3. площадь объекта больше 1500 м²;
4. объект выше 3 этажей;
5. если требуется установление санитарно-защитных зон на ЗУ.

Если ваш объект не подпадает под данные пункты, то можно сразу переходить к разработке рабочей документации (стадии Р)

В данном этапе разрабатываются основные и определяющие проектные решения необходимые для прохождения экспертизы. Проектная документация обязательна к разработке если объект капитального строительства:

1. относится к объектам массового пребывания граждан;
2. является особо опасным, технически сложным или уникальным объектом;
3. площадь больше 1500 м²;
4. этажность выше 3;
5. если требуется установление санитарно-защитных зон на ЗУ.

Проектную документацию разрабатывают в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Всего выделено 12 разделов проектной документации:

Раздел 1. Пояснительная записка (ПЗ)

Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Раздел 3. Архитектурное решение (АР)

Раздел 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения

Раздел 5. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений состоит из подразделов:

а) подраздел «Система электроснабжения»;

б) подраздел «Система водоснабжения»;

в) подраздел «Система водоотведения»;

г) подраздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»;

д) подраздел «Сети связи»;

е) подраздел «Система газоснабжения»;

ж) подраздел «Технологические решения».

Раздел 6. Проект организации строительства (ПОС)

Раздел 7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства

Раздел 8. Перечень мероприятий по охране окружающей среды

Раздел 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности

Раздел 10. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов

Раздел 10-1. Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов

Раздел 11. Смета на строительство объектов капитального строительства

Раздел 12. Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами

После разработки всех разделов проектная документация направляется на экспертизу с целью проверки соответствия нормам и правилам.

Перечень документов для направления проектной документации на экспертизу:

1. Заявление от заказчика;
2. учредительные документы компании – строительной фирмы, генерального проектировщика;
3. план участка, правоустанавливающие документы на землю или на сооружение, если речь идет о проведении экспертизы в рамках реконструкции;
4. исходные данные, согласования, основания для проектной документации;
5. проект в формате pdf.

Кстати, с 2017 года документы на государственную экспертизу подаются в электронной форме.

Зачем экспертиза? Проверить проектную документацию на соответствие актуальным СНиПам и ГОСТам.

Сроки прохождения экспертизы: от 1 до 3 месяцев.

Экспертиза проектной документации проводится в форме государственной или негосударственной экспертизы. С 2017 года документы на государственную экспертизу подаются в электронной форме.

1. Разумность разработанного процесса, описывающего технологии строительства, меру его безопасности и надежности. Проверяют, насколько верно прописаны технические способы взаимодействия, соблюдены ли процедуры, направленные на повышение безопасности запланированных работ;
2. Качество самых важных пожароопасных, ядовитых свойств используемых материалов;
3. Оптимальность проводимых действий, преследующих цель обеспечить надежность возводимого сооружения;
4. Быстрый и надёжный способ выключения отдельных участков или элементов недвижимости для осуществления аварийных и ремонтных ремонт;
5. Разумность используемых в строительстве вариантов по расположению основного и вспомогательного оборудования;
6. Надёжность и правильность выбранных вариантов по расположению недвижимости;
7. Использование инновационных технологий в процессе подготовки строительства возможно опасного сооружения для размещения производства в промышленной сфере;
8. Аналитическое исследование рекомендуемого способа организации процесса создания с прочими популярными методиками из опыта зарубежных коллег;
9. Автоматизация комплексов по регулировке технологическими процессами и системами оперативного управления, предупреждения и ликвидации чрезвычайных происшествий;
10. Уровень безопасности объектов недвижимости и их системы вентилирования, а также эффективности систем противоаварийной защиты и сигнализации;
11. Автономность производственных циклов, если вдруг система энергоснабжения даст сбой;
12. Защищённость имущества от ржавчины, а также оценка принятых мер контроля герметичности;
13. Соответствие параметрам пожаробезопасности, предъявляемых к недвижимому имуществу в зависимости от вида технологических процессов, установленным системам вентиляции, к контролю загазованности воздуха;
14. Комплекс мер для защиты от аварий, соответствие нормам безопасности. Проверяют, присутствует ли на объекте достаточное количество контрольно-измерительных приборов;
15. Разумность выбора всех видов оборудования, его укомплектованности, схем обвязки, оценка достаточного наличия предохранительных систем и устройств автоматического управления;
16. Профессиональную подготовку сотрудников, выполняющих эксплуатацию здания.

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства, согласно п.2 ст.49 Градостроительного кодекса, в случаях если:

1. объект относится к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) или садовому дому;
2. жилые дома блокированной застройки ниже 3 этажей, в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ;
3. объект ниже 2 этажей и площадью меньше 1500 м², не предназначенный для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;
4. объект производственного назначения ниже 2 этажей и площадью меньше 1500 м², для которого не требуется установление санитарно-защитных зон (СЗЗ) или в пределах границ земельного участка уже установлены СЗЗ.

!ВАЖНО! Если строительство или реконструкция выше указанных объектов проводится в охранной зоне объектов трубопроводного транспорта, то экспертиза проектной документация проводится обязательно.

Перечень документов для направления проектной документации на экспертизу:

1. Заявление от заказчика;
2. учредительные документы компании – строительной фирмы, генерального проектировщика;
3. план участка, правоустанавливающие документы на землю или на сооружение, если речь идет о проведении экспертизы в рамках реконструкции;
4. исходные данные, согласования, основания для проектной документации;
5. проект в формате pdf.

После получения положительного заключения экспертизы можно переходить к разработке рабочей документации и к получению разрешения на строительство.

Рабочая документация (РД) — это текстовые и графические документы, необходимые для производства строительно-монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами. В данной документации отображены все узлы и элементы каждого из разделов, подготовлены спецификации, проведено полное осмечивание.

Рабочая документация, как правило, разрабатывается после прохождения экспертизы проектной документации, за некоторым исключением.

Рабочая документация разрабатывается сразу если:

1. требуется привязка проекта массового или повторного применения;
2. объект до 1500 м², ниже 2 этажей непроизводственного назначения и не предназначен для проживания граждан;
3. жилой дом до 1500 м², ниже 3 этажей

Разделы рабочей документации:

1. Пояснительная записка;
2. Генеральный план;
3. Архитектурные решения;
4. Конструктивные решения (конструкции металлические, конструкции железобетонные, конструкции деревянные);
5. Система водоснабжения;
6. Система водоотведения;
7. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
8. Тепловые сети, сети водопровода и канализации, электрические сети;
9. Электрооборудование, электроосвещение;
10. Наружные тепловые сети, электрические сети, сети водопровода и канализации, находящиеся за приделами участка (как правило, разрабатываются по отдельному договору);
11. Проект организации строительства;
12. Технологические решения.

При одностадийном проектировании (стадия Р) отдельный раздел «Перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов» не разрабатывается, НО сами мероприятия разрабатываются в составе раздела «Архитектурные решения», поскольку без учета мероприятий для обеспечения доступа инвалидов в разделе «Архитектурные решения» разрешение на строительство получить невозможно.